签订意向金协议时必须注意的问题

购买二手房，和中介公司签订《购房意向书》是非常普遍的事。但是，在签订中介公司早已起草好的《意向金协议》时，购房者必须十分注意，否则，很容易陷入十分被动的境地。

一、不要给中介公司授权，慎防中介公司将“中介服务”偷换为“代理服务”。

本来，中介公司是在买卖双方起介绍的桥梁作用，通俗来讲就是给房屋产权人找买主，给购房者找卖房人，撮合成交后，从中收取中介佣金。但是，有些中介公司在起草意向金协议时，已经悄悄地让购房人不觉中给了授权，从而将中介服务关系变成了代理服务关系。代理关系最大的特点就是被代理人（购房人）要对代理人（中介公司）的行为承担责任。

比如，在某中介公司的意向金协议第一条这样规定：“本意向金收据作为甲方（购房人）委托乙方与房屋业主洽谈该房屋的买卖事宜专用”。推敲这个条款不难看出，根据本条款，购房人已经向中介公司进行了授权，授权其与售房人就价格、付款方式等进行谈判。接下来的一条是：“若购房人所提要求售房人全部接受，则视为甲方愿依本协议知项规定完成交易”。其实这个条款的含义是说，如果我找售房人谈判完毕，谈判结果符合《意向金协议》的各项规定，那你就得对我的谈判结果承担责任，也就是说你们之间的买卖关系就已经初步达成，意向金就自动转化为了定金，谁违反该条款就要承担定期金罚则。而实际上，购房人与售房人根本没有见面，却就合同的主要条款达成了一致，使得购房人不知不觉中就处于被动的地位。

要改变此被动地位，只须在《意向书》中加一句：“中介公司与售房人谈判的任何结果，只有中介公司告之购房人并经购房人书面认可后，方可对购房人有约束力”即可。

二、不要一开始就确定房款总价。

售房人在将售房信息在中介公司挂牌时，所报房价与其心理承受价格之间会有一个差点值。如果购房人不主动争取降低价格，那么会高价买进，甚至有些中介公司会从中渔利。

三、不要轻易相信广告宣传单。

中介公司为了吸引客户，在其印刷的广告材料上会标明房屋坐落、面积及价格及已装修等情况。但购房人要看房时，中介公司会讲该套房屋已售出，但还有与其房型和位置相近的房源。实践中很多购房者来律师事务所寻求帮助时总会气愤地拿出中介公司的宣传材料证明中介公司欺骗了自己，但中介公司的宣传材料上会在最下面注明“本材料仅供参考，一切以交付为准”的字样，并且，不会写明物业的门牌号，只是楼盘的外观照片，因此这些宣传材料很难起到证明中介公司欺诈的作用。

四、所购房屋面积要以“产权证”记载为准，不要轻易相信中介公司的解释。

比如，有些中介公司在宣传材料上标明建筑面积为120平方米，但当购房人签订了《意向金协议》签订正式合同时，却发现产权证上的面积只有100平方米，向中介公司质问时，中介公司就会说这是业主在办产权证时托了熟人走了关系，少写了面积，目的是少交税，而此时，购房人的意向金已转化为定金，要想不买中介公司和卖房人会立刻翻脸，购房人只得继续签约。购房人不要相信这种解释，要防止这样的问题发生，购房人就应该在《购房意向书》中标明拟购房屋的准确面积，而不要仅写明房屋的坐落。

五、不要写“意向金转定金”条款。

法律上根本没有意向金这个概念，这是中介为了牵制购房人设计的一种手段。如果买卖双方就合同内容达成一致，要么由双方先签订《购房意向书》、要么由双方直接签订《商品房买卖合同》，在此基础上交纳定金，购房人才不会被动。

综上所述，购房者从根本上预防买房被套，只须记住二点即可，其一，不轻易签字；其二，不轻易交钱。